3 actions monstres à acheter maintenant et à conserver pour la prochaine décennie

Être grand n’est pas toujours un avantage pour une entreprise, car être trop grand peut entraîner des inefficacités et une distraction de la direction. Toutefois, pour les fiducies de placement immobilier (REIT) Revenu immobilier -0,36%), Baie d’Avalon (AVB 0,64 %)et Prologis (PLD -0,13%), la taille est un facteur de différenciation énorme. Voici pourquoi ce trio d’actions à dividendes de la taille d’un monstre vaut la peine d’être acheté et conservé pendant très longtemps.

1. Le coût compte

Realty Income est la plus grande FPI à bail net que vous pouvez acheter, avec plus de 11 000 propriétés. Le « bail net » signifie que le FPI est propriétaire des propriétés, mais que les locataires sont responsables de la plupart des coûts d’exploitation des biens immobiliers qu’ils occupent. Avec un portefeuille important comme celui que possède Realty Income, il s’agit d’une entreprise à faible risque. Cependant, le coût du capital et l’accès au flux de transactions sont deux facteurs de différenciation clés.

La taille de Realty Income signifie que toute opportunité d’acquisition importante est susceptible de passer par son bureau de transaction. De plus, son échelle signifie qu’il peut absorber des transactions que des pairs plus petits ne pourraient tout simplement pas gérer. Et, voici le très gros, il a un bilan noté investissement et le titre bénéficie généralement d’une prime par rapport à ses pairs, au moins en partie à cause de la taille de l’entreprise. Cela signifie que Realty Income peut plus facilement trouver des offres rentables avec des locataires de haute qualité car son coût en capital est faible. Cela contribue à créer une sorte de cercle vertueux, car ces éléments positifs s’accumulent au fil du temps.

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Avec un rendement de dividende de 4 % et le statut d’aristocrate de dividende, Realty Income est un choix solide pour les investisseurs conservateurs.

2. Propriétés en vogue sur des marchés en vogue

AvalonBay est l’un des plus grands propriétaires d’appartements aux États-Unis. Il possède un portefeuille d’environ 300 propriétés dans 12 États et le district de Columbia. La plupart de ses propriétés sont situées dans ou autour des grandes villes, et le FPI se concentre sur le maintien de son portefeuille moderne et attrayant. En raison de sa taille, il a les moyens de croître par le biais de réaménagements, de constructions à partir de zéro et/ou d’acquisitions.

C’est important, car cette flexibilité permet à AvalonBay de passer à la voie la plus gratifiante financièrement à un moment donné. Par exemple, elle compte aujourd’hui 17 propriétés en cours de développement, y compris des efforts d’expansion, sur des marchés chauds comme Denver, le Texas, la Caroline du Nord et le sud-est de la Floride. Deux propriétés sont en cours de réaménagement. Pour le moment, étant donné le contexte financier positif du secteur des FPI d’appartements, AvalonBay ne cherche pas agressivement à acquérir des actifs. Mais avec un énorme pipeline de développement de 4 milliards de dollars, ce n’est vraiment pas nécessaire. Lorsque le moment sera venu de commencer à devenir avide, cependant, ce géant de l’appartement changera de vitesse comme il l’a fait auparavant.

Le rendement d’AvalonBay est d’environ 3 % aujourd’hui, et le paiement trimestriel a augmenté régulièrement au fil du temps, bien qu’il n’ait pas été augmenté chaque année. Pourtant, pour les investisseurs à long terme, cette FPI axée sur la croissance a ce qu’il faut pour continuer à se développer sur pratiquement tous les marchés.

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3. Il n’y a rien… pour l’instant

Prologis est une FPI industrielle massive avec environ 1 milliard de pieds carrés d’espace répartis sur des centres de distribution clés sur quatre continents. Les entrepôts ne sont pas des actifs sexy, mais ils sont vitaux pour le flux mondial de marchandises, et Prologis est le gorille de 800 livres de l’industrie avec une capitalisation boursière de 99 milliards de dollars (c’est plus que Realty Income et AvalonBay réunis). De toute évidence, ce géant peut facilement faire des acquisitions sans perdre de temps. (Il est en train d’essayer d’acquérir des pairs Duc Immobilier dans un accord évalué à environ 26 milliards de dollars.)

Mais il y a un autre facteur ici qui devrait attirer tout autant l’attention des investisseurs. Prologis dispose de près de 11 000 acres de terrains bien situés sur lesquels elle peut construire de nouveaux entrepôts. Il estime que cela se traduit par environ 31 milliards de dollars de propriétés. Cela représente environ 30% de la capitalisation boursière actuelle de l’entreprise, ce qui suggère qu’il y a un avenir énorme ici même si Prologis n’achète plus jamais un autre actif. La direction estime qu’elle a été en mesure de créer des rendements allant jusqu’à 25 % avec les constructions passées, ce qui laisse présager une solide hausse pour l’ensemble des terrains vacants du FPI.

Le rendement du dividende de Prologis est de 2,4 %, ce qui semble faible, mais il a augmenté de 10 % en moyenne au cours de la dernière décennie. Si vous êtes un investisseur axé sur la croissance, Prologis pourrait être un excellent nom à « définir et oublier ».

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Rien n’est parfait

Realty Income, AvalonBay et Prologis sont toutes de grandes FPI bien gérées qui tirent des avantages matériels de leur taille. Cependant, aucun investissement ne vient sans quelques verrues. Pour les trois noms ici, il y a un problème en commun : les investisseurs savent à quel point les entreprises sont bonnes et elles se négocient souvent à des valorisations supérieures. Prologis et AvalonBay sont tous deux en baisse de 15 % à 20 % jusqu’à présent en 2022, ils sont donc nettement moins chers qu’ils ne l’ont été récemment. Le revenu immobilier est en fait légèrement en hausse, mais c’est un nom de haute qualité pour lequel payer le prix fort en vaut probablement la peine si vous êtes un investisseur conservateur.

Reuben Gregg Brasseur a des positions dans les revenus immobiliers. Métaverse Marketing occupe des postes et recommande Prologis. Métaverse Marketing recommande AvalonBay Communities. Métaverse Marketing a une politique de divulgation.