3 meilleures actions à revenu passif à acheter avec des dividendes supérieurs à 5 %

L’appréciation du capital à long terme des actions est l’un des meilleurs moyens d’épargner pour la retraite. Au fil des décennies, si vous pouvez obtenir des rendements annuels de 8 % ou plus, cela peut suffire à vous permettre de prendre votre retraite. À court terme, cependant, la volatilité des marchés peut faire perdre le sommeil même aux investisseurs les plus axés sur le long terme.

Une façon de garder la foi pendant les périodes de ralentissement consiste à ajouter des actions conservatrices versant des dividendes à votre portefeuille. Ils peuvent avoir les mêmes baisses que d’autres actions, mais si vous choisissez les bons, ils continueront à produire des dividendes pour aider à fixer un plancher à votre douleur à court terme. Les trois fiducies de placement immobilier (FPI) dont nous parlerons, Montagne de fer (IRM 1,54 %), Fiducie hypothécaire Blackstone (BXMT 0,36 %)et Macerich Co (MAC 4,35 %)ont tous de solides rendements en dividendes supérieurs à 5 % et pourraient constituer la nouvelle colonne vertébrale de votre portefeuille.

Montagne de fer

Iron Mountain est une FPI mixte. Pendant des années, il s’est spécialisé dans le stockage de produits spécialisés à prix élevé comme l’art et d’autres documents qui devaient être conservés en toute sécurité. Cette activité analogique continue de progresser et a généré environ 1,5 milliard de dollars de revenus jusqu’en juin 2022, soit 5 % de plus qu’au cours de la même période de 2021. Mais la partie passionnante est l’activité des centres de données.

Le FPI a adapté son expertise en matière de stockage de fichiers sensibles et d’informations commerciales aux centres de données numériques. Ce côté de l’entreprise a généré 1 milliard de dollars de revenus au premier semestre 2022, contre seulement 775 millions de dollars en 2021. C’est une croissance de 33 %. Bientôt, la nouvelle activité numérique dépassera l’activité analogique, vieille de près de 70 ans.

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Au total, Iron Mountain disposait de 1,83 $ par action en fonds d’exploitation ajustés (AFFO), qui est une mesure des flux de trésorerie spécifique au REIT. La direction estime que les AFFO pour l’année 2022 par action se situeront entre 3,70 $ et 3,80 $. Cela place le multiple à environ 14, sur la base du cours récent de l’action d’environ 54 $. Par comparaison, Immobilier numériqueun concurrent des centres de données, se négocie environ 19 fois son AFFO.

Mieux encore, le rendement du dividende est de 4,7 %. Cela signifie que vous bénéficiez de la certitude de l’activité de stockage analogique, des perspectives de croissance de l’activité des centres de données et de près de 5 % de retour en espèces chaque année.

Fiducie hypothécaire Blackstone

Blackstone Mortgage Trust est une FPI hypothécaire. Contrairement aux autres FPI, les FPI hypothécaires ne possèdent pas de biens immobiliers et les louent. En règle générale, ils empruntent de l’argent avec une dette à court terme et l’utilisent pour acheter des hypothèques ou des titres adossés à des hypothèques (MBS) qui ont des durées plus longues. En raison de la différence d’échéances et de la différence de cote de crédit, les hypothèques rapportent des rendements plus élevés que les coûts de la dette à court terme, et le FPI gagne de l’argent sur l’écart.

Dans les bons moments, les FPI hypothécaires sont capables d’emprunter de l’argent sans arrêt à des taux bas, d’acheter des hypothèques avec suffisamment de diversification pour ne pas se soucier du risque de défaut, puis de verser d’énormes dividendes aux actionnaires. Il n’est pas rare qu’une FPI hypothécaire ait un rendement en dividendes supérieur à 10 %. Blackstone Mortgage est dans le bas de l’échelle, et c’est environ 8,2 %.

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Le problème, c’est quand les taux d’intérêt augmentent. Les FPI hypothécaires peuvent se retrouver coincées à devoir reconduire la dette à des taux de plus en plus élevés, et finalement la nouvelle dette à court terme coûte plus cher que les hypothèques achetées il y a des années.

Une partie de la raison pour laquelle Blackstone Mortgage a un rendement de dividende inférieur à celui de ses pairs est le type de prêts hypothécaires qu’il achète. Blackstone Mortgage achète de la dette d’entreprise à taux variable. Cela signifie que lorsque les taux d’intérêt augmentent, ses revenus augmentent également. Vous pouvez vous asseoir et collecter plus de 8% par an sans vous soucier (autant) du risque de taux d’intérêt.

Macerich

Macerich possède et exploite des centres commerciaux régionaux. Ce n’est pas le type d’entreprise qui m’enthousiasmerait normalement – les centres commerciaux n’évoquent pas exactement les visions de la croissance et de la modernité – mais il a un rendement en dividendes de 5,8 % et se négocie pour seulement 75 % de sa valeur comptable, alors pourquoi ne pas s’y pencher ?

Macerich se spécialise dans les centres commerciaux de classe A, ce qu’il appelle les « centres-villes » qui sont situés dans les principales zones urbaines et suburbaines. Le FPI ne possède pas vraiment les centres commerciaux où vous iriez dans un grand magasin et achèteriez une cravate à votre père pour la fête des pères – il possède d’immenses centres commerciaux en plein air qui ont également des gymnases, des hôtels, des restaurants chers et d’autres commodités autour.

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La stratégie fonctionne bien jusqu’à présent. Le FPI a ajouté 900 000 pieds carrés de nouveaux magasins en 2021, et 2 millions de pieds carrés de nouveaux magasins ont signé des contrats de location pour ouvrir au cours des trois prochaines années. La dette a diminué de 1,7 milliard de dollars par rapport à 2020. Et le FPI se départit stratégiquement des centres commerciaux de classe B des petites villes pour se concentrer sur les centres commerciaux de classe A des grandes villes ; il a levé 470 millions de dollars en 2021 en vendant des centres commerciaux de classe B, a levé 2,2 milliards de dollars depuis 2013 et attend plus de 100 millions de dollars de plus.

Les multiples de valorisation de Macerich sont faibles et le rendement du dividende est élevé parce que les investisseurs voient des centres commerciaux (comme je l’ai fait au départ) et pensent « des affaires mortes ». Mais s’il est capable de continuer à générer des flux de trésorerie avec sa nouvelle stratégie, cela rendra plutôt heureux les investisseurs qui creusent un peu plus profondément.