En baisse de 14 %, cette action à dividendes est-elle un achat immédiat ?

Au cours de la dernière année, l’une des classes d’actifs les plus en vogue a été l’immobilier résidentiel. Que vous utilisiez le Clear Capital Home Data Index, le FHFA Home Price Index ou Case-Shiller, nous avons vu l’appréciation du prix des maisons chez les adolescents comme une caractéristique régulière depuis le début de la pandémie.

Les actions ont connu des difficultés et les obligations sont sur la bonne voie pour connaître la pire année depuis le début des années 1970. Étant donné que l’investissement immobilier peut être difficile pour les petits investisseurs, comment quelqu’un avec quelques milliers de dollars peut-il s’exposer au marché immobilier résidentiel ?

Photo d'une maison à louer.

Source de l’image : Getty Images.

American Homes 4 Rent consolide un marché historiquement fragmenté

Maisons américaines 4 Location (AMH 1,56 %) est une fiducie de placement immobilier (FPI) qui se concentre sur l’achat et la location de propriétés résidentielles unifamiliales. Historiquement, les locations de maisons unifamiliales étaient dominées par de petits investisseurs « maman et pop » qui pouvaient percevoir le loyer d’un duplex pour financer leur retraite. Maintenant, nous voyons plus d’argent professionnel et institutionnel entrer dans l’espace.

American Homes 4 Rent recherche des propriétés avec plusieurs caractéristiques : construites après 2000, trois chambres ou plus, deux salles de bain ou plus et un prix entre 250 000 $ et 550 000 $. La société estime que la clé de la gestion d’une entreprise de location évolutive est d’équilibrer la centralisation et la décentralisation. La centralisation aide l’entreprise à récolter les bénéfices des économies d’échelle, tandis que la décentralisation aide à la diversification.

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American Homes 4 Rent est sur les marchés immobiliers les plus chauds

En règle générale, les loyers ont tendance à suivre les prix des maisons et, sur de nombreux marchés d’American Homes 4 Rent, nous constatons une appréciation rapide des prix des maisons. Les principaux marchés de la société sont Atlanta, Dallas-Fort Worth, Charlotte et Phoenix. Selon le Clear Capital Home Data Index, ces zones statistiques métropolitaines (MSA) figuraient toutes dans le top 15 en termes d’appréciation du prix de l’immobilier le mois dernier, et chacune de ces zones a connu une appréciation annuelle d’au moins 28 % du prix de l’immobilier. Compte tenu de l’appréciation rapide du prix des maisons depuis le début de l’année, American Homes 4 Rent devrait voir une accélération de l’inflation des loyers à mesure que les baux se réinitialisent aux taux du marché.

Les loyers augmentent à des taux presque à deux chiffres

Lors de la conférence téléphonique sur les résultats, le directeur de l’exploitation, Bryan Smith, a fait le point sur les augmentations de loyer de l’entreprise. Les nouveaux baux (par exemple, un nouveau locataire remplaçant un ancien locataire) ont vu leurs loyers augmenter de 14,2 %, tandis que les renouvellements ont augmenté de 7,4 %. Cela équivaut à une augmentation mixte de 9,3 %. En juillet, les nouveaux baux ont augmenté de 13,2 % et les renouvellements de 8,1 %. Le taux mixte ressort à 9,7 %, en hausse par rapport au deuxième trimestre.

La valeur comptable ne dit pas tout

American Homes 4 Rent a également une valeur cachée car ses propriétés sont portées au bilan au coût moins l’amortissement. Ces propriétés ont été achetées, en moyenne, en 2015 et se sont appréciées depuis. En d’autres termes, la valeur comptable de la société sous-estime la valeur de liquidation d’American Homes 4 Rent. De plus, la grande majorité de sa dette est à taux fixe, ce qui signifie que les loyers augmentent à un rythme beaucoup plus rapide que les intérêts qu’elle paie.

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American Homes 4 Rent prévoit que les fonds provenant des opérations (FFO) arrivent à 1,56 $ par action. Les fonds provenant de l’exploitation sont la façon dont les FPI mesurent généralement le revenu, car ils rajoutent des charges hors trésorerie telles que la dépréciation et l’amortissement. Cela place la société sur un multiple de 24 fois 2022 FFO par action. Il s’agit d’un multiple raisonnable pour un leader du marché, surtout lorsque le FFO se développe au milieu de l’adolescence. American Homes 4 Rent a une certaine valeur cachée et est l’un des premiers à déménager dans l’espace locatif unifamilial. Tant que les prix de l’immobilier continueront d’accélérer, les revenus d’American Homes 4 Rent augmenteront également.