L’immobilier a tendance à être un secteur cyclique. À mesure que l’économie ralentit, la demande de biens immobiliers se refroidit généralement, ce qui pèse sur la valeur des propriétés et les taux de location.
Cependant, certains segments du marché immobilier résistent mieux que d’autres. Pour cette raison, les fiducies de placement immobilier (FPI) axées sur ces types de propriétés pourraient continuer à prospérer même si l’économie entre dans un ralentissement cette année. Trois FPI qui ne s’inquiètent pas d’une récession sont Accepter l’immobilier (CAN 0,59 %), Équité Résidentiel (EQR 1,69 %)et Prologis (PLD 2,24 %).
Agree Realty développe son portefeuille et ses performances avec un who’s who de locataires commerciaux solides
Marc Rapport (Accepter l’immobilier): Agree Realty est une FPI de détail, un secteur qui a été durement touché par la pandémie et qui peine toujours à se redresser dans son ensemble alors que l’inflation fait rage et que les craintes de récession se profilent. Mais ce n’est pas une FPI ordinaire. S’appuyant sur un record de surperformance à long terme, l’action d’Agree a continué d’augmenter et est maintenant en hausse d’environ 8,5 % depuis le début de l’année en tant que référence Indice Dow Jones US Retail REITs a chuté d’environ 15,5 % au cours de la même période.
Et tandis que les avertissements de récession ont retenti tout au long de 2022, ce FPI continue de constituer son trésor de guerre, ajoutant 205 propriétés génératrices de trésorerie au cours des six premiers mois pour porter son portefeuille à 1 607 bâtiments et baux fonciers répartis dans 48 États.
Ces propriétés sont louées à des locataires dans 25 secteurs de vente au détail et représentent un volume d’acquisition total d’environ 828 millions de dollars. D’ici la fin de l’année, Agree dit s’attendre à ce que le total soit de 1,5 à 1,7 milliard de dollars en expansion du portefeuille.
La longue liste de locataires d’Agree est dominée par des sociétés de premier ordre, dont les cinq premières dans l’ordre : Walmart, Fourniture de tracteur, Dollar général, Meilleur achatet Sociétés TJX.
Les baux à long terme d’un portefeuille diversifié de détaillants de marchandises générales, de pièces et de services automobiles, de rénovation domiciliaire et d’électronique grand public, généralement résistants à la récession, indiquent une augmentation des revenus et une croissance des dividendes.
Agree est public depuis 1994 et a depuis lors plus que doublé le rendement total du S&P 500, et il vient d’augmenter à nouveau son dividende, cette fois de près de 8 % à 0,234 $ par action et par mois. Ajoutez un taux de distribution d’un peu plus de 70% basé sur les fonds provenant des opérations (FFO) et tous ces revenus croissants font d’Agree une option remarquable parmi les 33 REIT de détail suivis par le groupe commercial Nareit et sur le marché boursier en général.
Equity Residential est bien à l’abri d’une récession
Brent Nyitray : (Equity Residential) : Equity Residential est une FPI d’appartements qui se concentre sur les locataires aisés dans les zones urbaines très prisées. La société possède des propriétés dans le sud de la Californie, la région de la baie, Seattle, New York et Washington, DC La société sélectionne ses marchés en fonction d’un certain nombre de facteurs, notamment les prix élevés des maisons unifamiliales, la croissance rapide de l’emploi et des salaires et la limitation offre de logement.
Les travailleurs du savoir hautement qualifiés sont le locataire typique d’Equity Residential et la concurrence pour ces travailleurs est féroce. Lors de la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre, le PDG Mark Parrell a mentionné, « les revenus moyens de nos résidents qui signent[ed] nouveaux baux avec nous au cours des 12 derniers mois est supérieur de 13 % à celui du groupe qui a signé avec nous au cours des 12 mois se terminant en juin 2021. » Cette augmentation de 13 % n’est pas directement comparable à l’augmentation de 5,2 % du salaire horaire moyen signalée dans rapport sur l’emploi, mais c’est un point de référence assez décent.
Parrell a également mentionné que ces travailleurs paient moins de 20 % de leur revenu en loyer. Cela signifie qu’ils ne sont pas soumis à des contraintes de loyer, qui ont toujours été considérées comme représentant plus de 30 % des revenus.
Outre l’augmentation des revenus, la plupart des marchés d’Equity Residential ont connu une appréciation rapide du prix des maisons. Et lorsque les prix des maisons augmentent, les augmentations de loyer suivent généralement. Alors que les problèmes d’abordabilité croissants ont entraîné une chute de la demande, les prix des maisons s’apprécient toujours à deux chiffres.
Equity Residential a un taux d’occupation élevé de 96,7 % et les prix ont augmenté de 10 % depuis le début de l’année. Notez qu’une grande partie de cela tombe directement sur le résultat net puisque la part du lion de ses coûts d’emprunt est dans la dette à taux fixe. Entre ses locataires et la hausse des prix des maisons, Equity Residential semble être en bonne position.
Aucun signe de ralentissement
Matt DiLallo (Prologie): Actions de FPI industrielles ont chuté cette année par crainte que la demande d’espace d’entreposage ne se refroidisse à mesure que l’économie ralentit. Le leader de l’industrie, Prologis, a perdu un quart de sa valeur en raison de ces problèmes de demande.
Cependant, le FPI industriel ne constate pas de baisse de la demande. Loin de là. La société a noté sur son appel aux résultats du deuxième trimestre que l’occupation et la location ont continué de croître, tirées par la demande d’un large éventail d’utilisateurs. La demande est si robuste ces jours-ci que Prologis a augmenté sa prévision de croissance des loyers cette année. Il voit les taux de location des entrepôts augmenter de 23 % dans le monde (et de 25 % aux États-Unis), en hausse par rapport à son estimation initiale selon laquelle la croissance mondiale des loyers atteindrait 20 % cette année.
Même en cas de récession, cela aurait peu d’impact sur les perspectives de croissance de Prologis, grâce à la nature à long terme de ses contrats de location. Les taux de ces baux sont actuellement inférieurs de 56 % aux loyers actuels du marché. Pour cette raison, Prologis estime que son bénéfice d’exploitation net augmentera à un taux annuel de plus de 8 % jusqu’en 2025 à mesure que ses baux à long terme expirent et qu’il capte les loyers actuels du marché même s’ils n’augmentent pas davantage.
En plus de cela, Prologis dispose de plusieurs autres relais de croissance. Le FPI dispose d’un vaste portefeuille de projets de développement qui contribueront à augmenter ses revenus locatifs au fur et à mesure de leur mise en ligne dans les années à venir. Il a également récemment accepté d’acquérir un autre FPI industriel Duc Immobilier dans un accord de 26 milliards de dollars. Cette acquisition augmentera immédiatement les fonds de base de Prologis provenant des opérations par action tout en améliorant ses perspectives de croissance à long terme.
Alors que les récessions ont généralement un impact sur la demande d’immobilier industriel, il y a un tel arriéré dû à la pandémie qu’il stimulera la croissance du secteur pour les années à venir. Ajoutez cela aux autres moteurs de croissance de Prologis, et cette FPI ne craint pas qu’une récession ne la ralentisse.