Les propriétés industrielles innovantes peuvent-elles survivre au reste de 2022 ?

Propriétés industrielles innovantes (IIPR 2,15 %), une fiducie de placement immobilier (FPI) au service de l’industrie réglementée du cannabis, a enregistré des gains notables au deuxième trimestre 2022. Pendant ce temps, au début du printemps, elle a levé des fonds via une vente d’actions ordinaires, ce qui l’a aidée à réduire sa dette tout en continuant à développer l’entreprise. Mais, il a déjà dépensé une partie de cela, a une dette importante due en 2026, vient d’avoir un défaut sur une obligation de bail, et puis il y a ce décalage réglementaire omniprésent au niveau des États et au niveau fédéral. Tout cela laisse les investisseurs avec la même question : les derniers investissements d’IIP seront-ils rentables en ces temps économiques difficiles ?

Les lignes du haut et du bas ont augmenté au deuxième trimestre

Le chiffre d’affaires total d’IIP a atteint 70,5 millions de dollars, en hausse de 9,3 % en séquentiel et de 44 % en glissement annuel grâce à l’acquisition et à la location de nouvelles propriétés, combinées à des augmentations de loyer. La société possède 110 propriétés à travers le pays et 80% de celles-ci sont attribuables à des opérateurs multi-états (OSM). Le bénéfice net a augmenté séquentiellement de 98 % pour atteindre 40,2 millions de dollars avec une marge bénéficiaire nette de 57 %, un chiffre remarquable car il s’agit de l’argent qui reste après que IIP a payé ses factures. Une chose qu’il a faite avec ces fonds le 15 juillet a été ses actionnaires, qui avaient investi au 30 juin, un dividende de 1,75 $ par action, ou 7,00 $ pour un taux de dividende annuel.

Enfin, il a déclaré dans son récent appel aux investisseurs qu’il avait une dette de 12% par rapport à l’actif brut total, avec environ 2,5 milliards de dollars d’actifs bruts totaux, ce qui représente une obligation annuelle totale d’intérêts fixes en espèces d’environ 16,7 millions de dollars. Heureusement pour IIP, la majeure partie de la dette de 300 millions de dollars – à l’exception de 6,5 millions de dollars en billets échangeables de premier rang – n’est pas exigible avant 2026.

La baisse des liquidités a incité l’entreprise à lever des fonds

La trésorerie d’IIP a régulièrement diminué tout au long de 2021, passant de 156 millions de dollars au deuxième trimestre 2021 à un peu plus de 43 millions de dollars, soit une baisse de 72%, à la fin de l’année et ne lui laissant d’autre choix que d’emprunter davantage ou de vendre des actions pour reconstituer sa banque coffres. Le 5 avril, alors que l’action se négociait à 205 dollars par action, la société a lancé une offre d’actions souscrites d’environ 1,5 million d’actions à 190 dollars pièce, levant environ 330,9 millions de dollars de produit net total. Pas trop minable un transport pour seulement une dilution de stock de 7%.

Depuis avril, la valeur de l’action a chuté de 55 % – une partie de cela est attribuable à un important défaut de locataire – à un peu plus de 91 $ par action au jour de la rédaction de cet article, les investisseurs n’étaient sûrement pas satisfaits. IIP dit qu’ils utiliseront l’argent pour investir dans des propriétés industrielles spécialisées utilisées dans l’industrie du cannabis et pour les dépenses d’entreprise, une promesse qu’il a déjà tenue, ne lui laissant que 45 millions de dollars en banque à la fin du deuxième trimestre 2022.

Il a rapidement investi l’argent, mais cela fonctionnera-t-il?

Avec sa vente d’actions derrière elle, Innovative Industrial Properties n’a pas perdu de temps et a acheté quatre nouvelles installations en Arizona (usage adulte et médical), Maryland (petit médical avec une initiative d’usage adulte sur le scrutin de novembre), Massachusetts (usage médical et adulte), et Texas (médical très limité). Lancer cinq ajustements de bail pour financer l’amélioration des installations dans l’Illinois, le Michigan, New York et la Pennsylvanie (tout usage médical et adulte, à l’exception de la Pennsylvanie, qui est uniquement médicale et deux ans ou plus à partir de l’utilisation adulte), les nouveaux investissements et améliorations des installations représentent un investissement de 239,4 millions de dollars pour l’entreprise.

Ces investissements peuvent aider IIP à créer de nouvelles relations et à renforcer les liens avec de grandes entreprises comme Curafeuille (CURF 1,24 %), Industries du pouce vert (GTBIF 2,50 %), PharmaCann et Sozo Health. C’est une bonne nouvelle pour l’entreprise. Malheureusement, toutes les nouvelles n’étaient pas bonnes au dernier trimestre pour l’IIP.

L’un de ses locataires, Kings Garden, n’a pas payé son loyer de 2,2 millions de dollars par mois et les frais de gestion de ses six propriétés pour le mois de juillet. Mais si le problème se prolonge pendant un an, cela pourrait entraîner une perte de plus de 26 millions de dollars. Ce scénario est toujours en cours alors que Kings Garden et IIP travaillent sur un éventuel nouvel accord. La société a déclaré que le défaut représenterait 8% des revenus totaux et 7,4% des investissements en capital, la direction explique en outre que le risque le plus élevé auquel l’un de ses locataires expose la société est de 14%, essayant de rassurer les investisseurs qu’elle est protégée des retombées d’un autre potentiel -défaut du locataire.

Les finances de l’IIP semblent être en bonne forme pour le reste de 2022, et avec ses nouveaux partenaires composés de certains des plus grands MSO du pays comme Green Thumb et Curaleaf, il est prêt à tirer parti de ces nouveaux contrats pour commencer à rembourser sa dette de 2026 et augmenter ses liquidités à la banque. Cependant, l’IIP peut encore être vulnérable si davantage de locataires, dont 90 % sont des installations de production/transformation et dont la gestion est la plus coûteuse, manquent à leurs obligations. Et avec l’industrie du cannabis descendant de son sommet de 2020, le changement de politique fédérale d’utilisation des adultes potentiellement bloqué, des États comme la Pennsylvanie et le Maryland traînant les pieds vers l’utilisation des adultes, et juste l’incertitude générale associée à la production de cannabis, les futurs défauts sont plausibles.

La trésorerie d’IIP en banque est une mesure à surveiller pour les deux prochains trimestres, car une baisse continue peut signaler qu’elle doit lever plus d’argent. Malgré les problèmes liés à la défaillance d’un client, la valorisation relativement plus faible d’IIP et sa relation avec certains grands MSO pourraient en faire un achat pour les investisseurs qui pensent que les nouveaux investissements prendront forme et ne craignent pas un peu de volatilité dans leur portefeuille en raison des problèmes économiques en cours. se dérouler. Mais pour tous les autres, le jury est toujours sorti.