Pourquoi la croissance des dividendes de cette action à revenu passif est-elle si lente ?

Bien qu’il ne soit pas aussi connu que certains de ses homologues des fiducies de placement immobilier (FPI), WP Carey (WPC 1,54 %) est en quelque sorte une icône sur le marché de l’immobilier institutionnel. Le fondateur homonyme de l’entreprise a été l’un des premiers à populariser le modèle de bail net de cession-bail. Cela dit, le dividende a augmenté très lentement ces derniers temps, ce qui pourrait décourager certains investisseurs à revenu. Il y a des raisons à la lenteur de la croissance et, tout aussi importantes, des raisons de penser que le rythme va bientôt s’accélérer.

Un petit rappel s’impose

WP Carey est un spécialiste de la location nette. Cela signifie que ses locataires sont responsables de la plupart des coûts d’exploitation des propriétés qu’ils occupent. Bien que n’importe quelle propriété soit à haut risque, puisqu’il n’y a qu’un seul locataire, dans un vaste portefeuille, le risque est considérablement réduit. Le FPI possède plus de 1 300 actifs, il est donc assez important.

Tirelire avec des piles de pièces, dont l'une fait germer une plante qu'une main arrose.

Source de l’image : Getty Images.

En plus de l’accent mis sur les baux nets, WP Carey a tendance à créer la plupart de ses propres baux via des transactions de cession-bail. Essentiellement, il achète directement auprès d’une entreprise qui cherche à lever des capitaux à d’autres fins (comme un investissement de croissance) tout en conservant l’accès à une propriété. C’est un accord gagnant/gagnant, notant que WP Carey obtient un aperçu des finances des entreprises avec lesquelles il traite et obtient un peu de levier pour fixer les conditions du bail (comme l’inclusion d’augmentations de loyer liées à l’inflation).

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WP Carey a commencé sa vie en tant que société en commandite principale (MLP), et non en tant que FPI. En tant que tel, il était hors de l’écran radar pour de nombreux investisseurs individuels en raison des complications fiscales de la structure MLP. De nombreux investisseurs institutionnels n’y toucheraient pas non plus, pour la même raison. La société a donc pris la décision de passer à une FPI en 2012.

La société exploitait également une entreprise de FPI non négociée, dans laquelle elle créait, vendait et soutenait des FPI qui ne se négociaient pas en bourse. Il s’agissait essentiellement de frais payés pour ses efforts, seuls certains des frais qu’il a générés ont fini par être de nature assez forfaitaire. Cela a rendu difficile le suivi des performances de base de WP Carey. Il a finalement choisi de quitter cette opération, mais le processus a nécessité plusieurs années. C’est presque fini maintenant que la société a finalisé l’achat de son dernier grand FPI non négocié, CPA 18.

L’avenir s’annonce plus radieux

Lorsque vous rassemblez toutes les pièces mobiles ici, vous obtenez une FPI bien positionnée qui a connu une assez longue période de transition. De ce point de vue, les changements les plus récents ont obligé WP Carey à compenser la perte de revenus résultant de la sortie de l’activité de FPI non négociée par une croissance des revenus dans son portefeuille détenu. Sachant que les frais de FPI non négociés allaient disparaître, il n’était pas logique que la direction fasse des promesses excessives sur le dividende. Des augmentations lentes étaient tout simplement la ligne de conduite la plus prudente. Cette transition étant pratiquement terminée, la société peut changer de vitesse sur le front de la croissance des dividendes si cela est approprié.

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Un facteur clé ici est que tous les investissements du FPI seront désormais destinés à son propre portefeuille, sans aucune distraction. Le loyer de la propriété est beaucoup plus fiable et stable que les frais. Ainsi, la croissance du portefeuille, qui a été forte ces derniers temps, permettra à WP Carey de soutenir plus facilement un dividende en hausse au fil du temps.

Le prochain problème à noter est que près de 60% des baux de WP Carey comportent des augmentations de loyer en fonction du coût de la vie. Bien que l’inflation soit élevée en ce moment, elle a été historiquement faible pendant de nombreuses années. Cela signifiait de modestes hausses de loyer et, par conséquent, une croissance modeste des fonds provenant des opérations (FFO) de WP Carey et de sa capacité à verser des dividendes.

Avec une inflation élevée, cependant, les augmentations de loyer de WP Carey commencent à s’accélérer. En 2021, les hausses de loyer de l’entreprise se situaient entre 1,5 % et 1,6 % au cours de chacun des trois premiers trimestres. Ce chiffre est passé à 1,8 % au quatrième trimestre et a atteint 3 % au deuxième trimestre 2022. Cela devrait éventuellement se répercuter sur les dividendes.

Ça ne va jamais être excitant

Cela dit, WP Carey n’est pas censé être une FPI passionnante. C’est ennuyeux et lent, et c’est comme ça que la direction l’aime. Les investisseurs ne devraient donc pas s’attendre à ce que la croissance des dividendes atteigne les deux chiffres. Cependant, une croissance des dividendes d’environ 1 % par an au cours de la dernière demi-décennie n’est probablement pas non plus indicative de ce que WP Carey peut offrir à long terme. Notamment, les revenus immobiliers de la société ont augmenté de 7,9 % d’une année sur l’autre au deuxième trimestre, grâce à une combinaison de loyers plus élevés et d’acquisitions de portefeuille. Avec la majeure partie de la transition dans le rétroviseur, la croissance reprend et cela devrait éventuellement se répercuter sur les dividendes des investisseurs.

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Si vous pouvez gérer un rendement du dividende dans l’espace de 5% couplé à une croissance future du dividende dans, disons, les chiffres moyens, alors WP Carey pourrait être un bon choix pour vous.